南昌

限售城市或超50個 新房“轉手”料需等四五年

2017-06-13       瀏覽次數:5304

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        走過限購限貸的傳統線路,多地樓市開始探索針對銷售端的調控手段,或直接限制銷售價格,或為房屋“轉手”設置時間門檻。在業內人士看來,樓市調控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”,未來實施限售城市或超過50個。


        超36城啟動住房限售


        始于今年3月的限售政策,迅速成為全國樓市調控的主流,甚至出現了“一日三地”齊限售的情景。5月20日,長沙、無錫、嘉興三地相繼出臺限售政策,進一步加強樓市調控力度。


        長沙在繼續加碼限購的同時,首次提出在限購區域內購買的商品住房,需取得不動產證滿2年后方可上市交易;與之類似,嘉興對在市區范圍內已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房,取得不動產證未滿2年的不得上市交易;相比之下,無錫則細分了單位購房和個人購房的限售年限,居民家庭購買住房在取得不動產證2年內不可轉讓;法人單位購買住房3年內不可轉讓。


        據中原地產研究中心最新統計數據,包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過36個城市,歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。


        新房“轉手”或要等四五年


        盡管都是限售,但各地在政策細節上的考量卻略有不同。


        首先是限售年限的差別,記者梳理發現,大部分城市限售政策均要求新購商品房在2-3年內不得轉讓,且前提都是在限購的區域內;而保定白溝新城則將禁售期定為5年,時間較長。


       其次,在限售對象方面,杭州明確限售對象僅為企業,提出企業購買杭州限購區域住房需滿3年方可上市交易;保定白溝新城等地政策限制的是非本地戶籍居民(家庭);廣州、無錫則對居民和企業售房設置了不同的“禁售期”;當然,多數城市的限售政策則面向的是全部住房交易對象。


        “未來在這些城市買新房,或許要在4-5年后才可出售。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者,由于限售城市很多還是以新房交易為主,從簽約到拿到不動產證普遍需要一兩年時間,加上2-3年的禁售期,“轉手”周期明顯被拉長。


        樓市“去杠桿” 利好剛需購房者


       “事實上,限售就是樓市的‘去杠桿’政策,使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照4-5年的交易周期,已經不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。”張大偉直言。


        即使現在在限售城市購買新建住宅,可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位業內人士認為,限售明顯打擊了投機投資需求,降低房地產市場的投資屬性,影響了炒房者短期獲利的可能性。“對于加杠桿的投資者來說,風險越來越大”。


        短期投資風險增加,反過來看,對準備長期持有的剛需購房者卻是利好。同策咨詢研究中心總監張宏偉就表示,限售保證了市場的穩定發展,未來真正有需要的購房者才會買房,有利于樓市長期平穩發展。


       限售或繼續向三四線城市蔓延


        按照此前慣例,各地調控政策大多會以一線城市為導向,然而,限售政策卻多出現在三四線城市。


        “在三四線城市,一些房屋售出后,既不出租、也不自住,就直接空置等待轉手。通過限制住房交易,能夠防范此類住房不斷被轉讓。”某研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中新網記者,而大城市則較少出現此類情況,即便是投資性購房也會考慮出租,房屋利用效率更高。“因此,大城市不會盲目采取限售或者說限轉的做法”。


        另一方面,由于一線城市購買力外溢,促使這些三四線樓市逐漸升溫,限售舉措的及時出臺,也對抑制炒房需求有積極作用。


        從統計局此前發布的70城房價數據可以看出,三線城市房價環比漲幅已超過一二線城市。4月份,70城房價中,新建商品住宅價格環比漲幅前十位的城市,分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈陽、揚州、金華、昆明、西安、韶關,最高漲幅為2.6%,幾乎被三線城市包攬。


        “相比往年,本次調控周期最明顯的是增加了限售+限商。”張大偉說,當下一線城市主要特點是限制商辦項目購買,北京、上海等地全面收緊;而對其他城市來說,限售的范圍越來越大,預計將快速向三四線城市蔓延,后續可能會超過50個城市執行限售。


               在張大偉看來,樓市“減法”已做到極致,調控邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。
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